Due diligence. Badanie stanu prawnego nieruchomości

Audyty due diligence to wszechstronne i dogłębne analizy nieruchomości, które służą ocenie ich szeroko rozumianego stanu prawnego. Dzięki nim możliwe jest dokładne zapoznanie się z aktualną sytuacją danego obiektu, a co za tym idzie ocena potencjalnych ryzyk, związanych z planowaną inwestycją. Na czym dokładnie polega badanie stanu prawnego nieruchomości i dlaczego warto przeprowadzać audyty due diligence?

Badanie stanu prawnego nieruchomości – due diligence

Sformułowanie „due diligence” pochodzi z języka angielskiego i oznacza należytą staranność. Stąd używane jest w celu określenia charakteru badania nieruchomości. Audyty due dilligence wyróżniają się bowiem wysokim stopniem dokładności oraz wnikliwości.

Na czym polega taki audyt?

Badanie stanu prawnego nieruchomości, określane jako due diligence, stanowi proces, w którym doświadczeni specjaliści gromadzą informacje, a następnie na ich podstawie przeprowadzają analizę potencjalnych ryzyk, dotyczących badanej nieruchomości. Głównym celem audytu due diligence jest zatem weryfikacja informacji, przekazywanych przez sprzedającego. Jednym słowem taki audyt odpowiada na pytania:

• czy podane przez zbywającego fakty znajdują potwierdzenie w stanie faktycznym i prawnym?
• czy nabywca będzie mógł realizować swoje planowane założenia inwestycyjne?

Jakie działania podejmowane są w ramach audytu due diligence?

Audytorzy, przeprowadzając badanie stanu prawnego nieruchomości, przede wszystkim dokonują szczegółowej analizy księgi wieczystej. To pozwala im zbadać stosunki własnościowe nieruchomości oraz zdobyć odpowiedzi na ważne dla inwestora pytania:

• czy sprzedający jest faktycznie uprawniony do zawarcia umowy z nabywcą i skutecznego przeniesienia prawa własności?
• jakie są ewentualne obciążenia danej nieruchomości?
• czy istnieją osoby trzecie, które posiadają prawa bądź roszczenia, dotyczące nieruchomości i wynikające np. z umowy najmu?

Audytorzy badają również stan prawny nieruchomości w oparciu o wypis i wyrys z ewidencji gruntów. W jakim celu?

O odpowiedź poprosiliśmy eksperta, naszego rozmówcę z firmy Akint, która specjalizuje się w przeprowadzaniu audytów due diligence:

Na podstawie tych dokumentów można stwierdzić, czy treść wpisów w księdze wieczystej jest zgodna ze stanem faktycznym, jaki został ujawniony w ewidencji.

Jakie informacje są szczególnie istotne?

Zdecydowanie zapisy w ewidencji, dotyczące rodzaju gruntów, jakie wchodzą w skład nieruchomości. Dla przykładu – w sytuacji, w której mamy do czynienia z gruntami rolnymi, a chcemy na nich budować hale produkcyjne, wówczas w celu uzyskania stosownego pozwolenia na budowę, będziemy musieli wcześniej uzyskać decyzję w sprawie wyłączenia nieruchomości spod produkcji rolnej – tłumaczy nasz rozmówca.

Badanie stanu prawnego nieruchomości obejmuje także ustalenie, czy sporządzono dla niej miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego oraz czy wydano decyzję o warunkach zabudowy. Plan zagospodarowania decyduje o takich ważnych kwestiach, związanych z nieruchomością, jak cel jej przeznaczenia czy dalsze kroki, podejmowane w celu realizacji inwestycji.

Ponadto audyt due diligence weryfikuje, czy nieruchomość podlega przepisom dotyczącym ochrony środowiska. Dzięki temu z kolei inwestor może się dowiedzieć m.in. czy dany obiekt nie znajduje się na obszarze chronionego krajobrazu.

Badanie stanu prawnego nieruchomości – dlaczego warto?

Zakup nieruchomości należy do jednego z najbardziej korzystnych form inwestowania kapitału. Aby jednak osiągnąć zamierzony cel inwestycyjny, kupujący musi jak najwięcej wiedzieć o danej nieruchomości. Zdobycie odpowiednich informacji o stanie prawnym obiektu zaś zapewnia audyt due diligence. Ujawnia on bowiem wszystkie potencjalne ryzyka dla nabywcy.

Dodatkowo taka rozległa wiedza na temat stanu prawnego nieruchomości może stanowić dla inwestora świetny punkt wyjścia do negocjacji warunków zakupu.