Rola notariusza w procesie zakupu mieszkania

Kupno mieszkania wiąże się z koniecznością wizyty w kancelarii notarialnej w celu podpisania niezbędnej w takim przypadku umowy. Osoby kupujące i sprzedające mieszkanie powinny być przygotowane do przedstawienia wszystkich wymaganych w takim przypadku dokumentów oraz poniesienia stosowanych opłat. W zależności od tego, kto jest sprzedawcą mieszkania procedura zakupu oraz rodzaj i wysokość naliczanych opłat mogą być nieco inne.

Zasady dysponowanie prawem do nieruchomości

Zakup mieszkania to poważna inwestycja, związana z wydaniem znacznej kwoty lub zaciągnięciem wieloletniego zobowiązania w postaci kredytu hipotecznego. Strony przystępujące do takiej transakcji muszą mieć pewność, że podczas jej przeprowadzania zostaną zachowane wszystkie procedury i wszystko przebiegnie zgodnie z prawem. Gwarancją tego, że podpisana umowa będzie zawarta z pełnym poszanowaniem obowiązujących przepisów, jest obecność notariusza przy podpisywaniu stosownych umów.

Notariusz jest bowiem funkcjonariuszem publicznym, a spisywane przez niego w formie aktów notarialnych dokumenty mają najwyższą rangę dowodową i są uważane za prawdziwe – wyjaśnia specjalista z Kancelarii Notarialnej, która oferuje pełny zakres usług notarialnych dla firm, instytucji i osób prywatnych.

Zgodnie z obowiązującymi przepisami wszystkie czynności prawne związane z dysponowaniem prawem do nieruchomości muszą być dokonywane w formie aktu notarialnego. W przeciwnym razie tego rodzaju umowy będą z mocy prawa nieważne. Zasada ta dotyczy zarówno domów i mieszkań, jak i budynków użytkowych, oraz wszelkich działek niezależnie od ich charakteru, m.in. rolnych, budowlanych, rekreacyjnych czy leśnych.

Strony, które chcą zawrzeć umowę dotyczącą prawa własności nieruchomości, muszą w tym celu odwiedzić kancelarię notarialną. Notariusz na podstawie przedstawionych dokumentów weryfikuje zarówno tożsamość stawiających się osób, jak i ich prawo do dysponowania daną nieruchomością. Przed przystąpieniem do sporządzania aktu notarialnego notariusz ma obowiązek upewnienia się, że osoby, które mają zamiar złożyć przed nim oświadczenia woli związane z zawieraną umową, mają pełną świadomość co do podejmowanych kroków i rozumieją następstwa swojego czynu.

W przypadku, gdy notariusz uzna, że nie może potwierdzić tożsamości lub ma wątpliwości co do tego, że strony działają z własnej woli i są w stanie samodzielnie podejmować decyzje, jego obowiązkiem jest odstąpienie od wykonywania określonej czynności.

Warto pamiętać, że notariusz jest zawsze w pełni bezstronny, a jego obowiązkiem jest dbanie o interes wszystkich osób biorących udział w czynności prawnej, a także tych, których ona bezpośrednio dotyczy.

Poza sporządzeniem odpowiedniego aktu notarialnego obowiązkiem notariusza jest również pobranie opłaty sądowej za wpis do księgi wieczystej oraz przesłanie odpowiednich danych do właściwego sądu prowadzącego księgi dla danej nieruchomości.

Rodzaje umów związanych z zakupem mieszkania

Sporządzenie odpowiedniego aktu notarialnego dotyczącego zakupu każdej nieruchomości, w tym mieszkania jest niezbędne zarówno w przypadku transakcji zawieranej na rynku pierwotnym (czyli zakupu od dewelopera), jak i wtórnym (przy kupnie mieszkania z drugiej ręki). Choć samo zawieranie aktu notarialnego wygląda zawsze podobnie, to w obu przypadkach sekwencja poszczególnych zdarzeń będzie zwykle nieco inna.

Przy kupnie mieszkania od dewelopera konieczne będzie zwykle zawarcie aż trzech umów. Pierwszą z nich jest najczęściej umowa rezerwacyjna. W niej deweloper zobowiązuje się do powstrzymania się od oferowania wybranego lokalu innym nabywcom przez pewien ściśle określony czas. Zawarcie tego rodzaju umowy ma na celu zapewnienie nabywcom możliwości wystąpienia do banku o uzyskanie finansowania lub na samodzielne zebranie niezbędnych środków.

Kolejną umową zawieraną podczas kupna mieszkania na rynku pierwotnym jest tzw. umowa deweloperska. Podpisywany akt notarialny stanowi dokładny spis wzajemnych zobowiązań. Zawiera ona dokładny opis kupowanego lokalu, wszystkie dane inwestycji oraz parametry budynku i mieszkania, a także terminy związane z realizacją inwestycji.

Są w niej również terminy i warunki, na jakich kupujący są zobowiązani do dokonania spłat. W umowie tego rodzaju znajduje się też zobowiązanie dewelopera do budowy określonego lokalu, a po jej ukończeniu do wyodrębnienia i przeniesienia jego własności na kupującego.

Finalną umową podpisywaną w formie aktu notarialnego  jest umowa wyodrębnienia i przeniesienia własności. W jej ramach dla mieszkania zakładana jest księga wieczysta, a kupujący staje się właścicielem lokalu oraz udziału w części wspólnej nieruchomości, w której jest on położony.

W przypadku zakupu mieszkania na rynku wtórnym u notariusza zawierana jest umowa przedwstępna. Stanowi ona zobowiązanie stron do podpisania umowy kupna-sprzedaży mieszkania w jasno określonym terminie. Umowa przedwstępna jest zawierana po to, by na jej podstawie nabywca mógł ubiegać się o kredyt hipoteczny.

Właściwa umowa kupna-sprzedaży związana ze sporządzeniem aktu notarialnego przenoszącego własność jest zwykle spisywana wówczas, gdy nabywca otrzyma kredyt lub strony ustalą warunki przekazania zapłaty przy zakupie za gotówkę. W tym drugim przypadku częstą praktyką jest korzystanie z tzw. depozytu notarialnego. W jego ramach nabywca przekazuje notariuszowi odpowiednią kwotę i wydaje dyspozycję jej przekazania sprzedającemu wraz z podpisaniem aktu notarialnego w oznaczonym terminie.

Wraz z podpisywaniem aktów notarialnych notariusz pobiera również opłatę wyliczaną na podstawie taksy notarialnej powiększoną o podatek VAT. Przy zakupie lokalu na rynku wtórnym kupujący opłaca także podatek od czynności cywilno-prawnych.